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珠海市人民政府关于印发珠海经济特区物业管理条例实施细则的通知
发布时间:2019-05-28

珠海市人民政府关于印发珠海经济特区物业管理条例实施细则的通知

 

珠府〔2019〕12号

横琴新区管委会,各区政府(管委会),市政府各部门、各直属机构:

现将《珠海经济特区物业管理条例实施细则》印发给你们,请认真贯彻执行。实施过程中遇到的问题,请径向市住房和城乡建设局反映。

 

 

                                                                          珠海市人民政府

                                                                         2019311

  

珠海经济特区物业管理条例实施细则

 

第一章  总则

第一条  为了贯彻实施《珠海经济特区物业管理条例》(以下简称《物业条例》),根据有关法律和法规的规定,结合珠海经济特区实际,制定本实施细则。

第二条  市、区和镇人民政府、街道办事处(以下简称镇街)应当配备专门的物业管理部门和专职的工作人员,并对工作经费予以保障。

第三条  市物业管理行政主管部门(以下简称市物业主管部门)履行以下职责:

(一)制定全市物业管理发展规划;

(二)统筹全市物业管理招标投标监管工作;

(三)统筹全市信用体系监管工作;

(四)依法查处违反物业管理法律、法规的行为;

(五)指导和监督市物业管理行业协会开展工作,加强行业指导和行业自律;

(六)《物业条例》规定的其他职责。

第四条  区物业管理行政主管部门(以下简称区物业主管部门)接受市物业主管部门指导,履行以下职责:

(一)指导和监督镇街履行物业管理行政监管职责;

(二)会同镇街决定是否解散业主委员会;

(三)会同镇街撤销业主大会、业主委员会的决定;

(四)会同镇街划定或者调整物业管理区域;

(五)指导和监督各方完成承接查验工作;

(六)审批协议选聘前期物业服务企业申请;

(七)定期对镇街、居民委员会或者村民委员会、物业管理人员及业主委员会成员、候补委员、业主监事会成员等进行培训;

(八)依法查处违反物业管理法律、法规的行为;

(九)《物业条例》规定的其他职责。

横琴新区和经济功能区管理机构履行区政府职责。

第五条  镇街在各级物业主管部门的指导下,履行以下职责:

(一)审查首次业主大会设立的书面要求,指导和监督成立业主大会筹备组;

(二)对业主委员会委员候选人进行资格审查,确定业主委员会委员候选人名单;

(三)指导和监督业主成立换届选举小组;

(四)依法组织召开业主大会会议;

(五)对业主大会及业主委员会会议资料进行备案;

(六)代为管理业主委员会移交的资料、印章、财物等物品;

(七)指导和监督设立物业管理委员会;

(八)组织召开物业管理联席会议;

(九)指导和监督物业管理招标投标活动;

(十)确定应急物业服务企业;

(十一)协助区物业主管部门调查、撤销业主大会、业主委员会的决定;

(十二)协助区物业主管部门划定或者调整物业管理区域;

(十三)《物业条例》规定的其他职责。

镇街可以依法委托居民委员会或者村民委员会办理物业管理相关事务。居民委员会或者村民委员会应当协助镇街开展物业管理相关工作。

第六条  镇街应当设立物业管理联席会议制度,联席会议由区物业主管部门、城市管理和综合执法、建设、自然资源、生态环境、公安派出所、司法所、应急办、信访、居民委员会或者村民委员会、社区工作站等相关部门和建设单位代表、物业服务企业代表、业主委员会等相关人员组成。

第七条  联席会议协调处理辖区内下列物业管理事项:

(一)业主委员会任期届满未完成换届选举工作的;

(二)新旧物业服务企业交接中发生的矛盾纠纷;

(三)设立业主大会、组织召开业主大会会议过程中出现法律、法规、规章和规范性文件没有规定的相关情形;

(四)发生其他严重影响物业管理区域稳定的情形。

物业管理联席会议成员单位应当指定专人参加会议。物业管理联席会议成员单位应当在法定职责范围内执行物业管理联席会议决定的事项,无正当理由拒不执行的,依法追究行政责任。

第八条  鼓励业主、建设单位委托社会组织对设立业主大会、政策法律咨询以及纠纷协调处理等事项提供专业服务。

第二章  物业管理区域

第九条  本实施细则实施后的新建物业管理区域,由建设单位在前期物业管理招标工作开始前完成物业管理区域备案。

第十条  已实施物业管理的物业管理区域,由物业服务企业凭物业服务合同等材料办理物业管理区域备案。

业主实施自行管理的物业管理区域,由业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构凭确定该物业管理区域的相关材料办理物业管理区域备案。

第十一条  一个物业管理区域需要划分为若干个物业管理区域,或者若干个物业管理区域需要合并为一个物业管理区域的,应当同时符合以下条件:

(一)已完成物业管理区域备案;

(二)对原物业管理区域内的共有道路、绿地和物业服务用房、消防、供水、供电等共有部分和共用设施设备的使用、维护等依法形成分割方案或者合并方案;

(三)分割方案或者合并方案经原物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

物业管理区域合并后,只能设立一个业主大会,选举产生新的业主委员会,委托一个物业服务企业提供物业服务。

第十二条  物业管理区域依据本实施细则规定分割或者合并后,物业服务企业等相关主体凭分割或合并后物业管理区域的四至范围说明及附图、分割或者合并方案以及业主大会会议的表决结果办理物业管理区域变更备案。

第十三条  建设单位、物业服务企业等相关主体应当按照本章规定向区物业主管部门办理备案手续,区物业主管部门应当在七个工作日内完成备案。

第三章  业主大会和业主委员会

第一节  业主大会

第十四条  下列主体在物业管理活动中依法享有业主权利、履行业主义务:

(一)依法在不动产登记机构办理不动产登记的人;

(二)因人民法院、仲裁委员会的法律文书取得建筑物专有部分所有权的人;

(三)因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的人;

(四)因合法建造等事实行为取得建筑物专有部分所有权的人;

(五)其他符合法律、法规规定的人。

第十五条  业主提出设立业主大会申请,应当向镇街提交由业主签字的书面要求,业主身份根据不动产权属证书和身份证明确认。

符合《物业条例》第二十二条设立业主大会条件的,镇街应当自接到业主书面要求之日起三十日内,指导业主成立业主大会筹备组(以下简称筹备组)。

第十六条  筹备组成员为七人以上十五人以下单数,由镇街代表、居民委员会或者村民委员会代表、建设单位代表和业主代表共同组成,其中业主代表人数不得低于筹备组总人数的百分之六十。筹备组组长由镇街代表担任。

筹备组中的业主代表通过业主自荐、业主联名推荐、镇街推荐等方式产生。

每名业主只能推荐一名业主代表参加筹备组,镇街应当对业主代表进行资格审查,确定业主代表名单。业主自荐、业主联名推荐的业主代表,根据联名推荐业主人数的顺序确定;联名推荐业主人数相同的,根据联名推荐业主拥有专有部分面积总和的顺序确定;联名推荐业主人数和联名推荐人拥有专有部分面积总和相同的,由镇街确定。

第十七条  镇街应当将拟定的筹备组成员名单、基本情况、业主联名推荐人数、联名推荐业主拥有专有部分面积总和等情况向全体业主公示,公示时间不少于七日。业主或者其他相关单位、个人对筹备组成员名单有异议的,应当在公示期间实名向镇街提出意见。镇街应当在公示结束之日起七日内完成调查并予以书面答复,被调查人员应当回避。

筹备组成员发生变更的,应当按照前款规定重新公示。

拟定的筹备组成员名单公示期满,业主无异议或者异议不成立的,镇街应当向全体业主发布筹备组成立公告以及筹备组成员名单,筹备组自公告之日起成立。

筹备组的工作经费由全体业主承担。

第十八条  筹备组成立后可以持镇街出具的证明向公安机关申请刻制印章,印章由筹备组组长或者组长指定的专人保管。印章应当根据筹备组会议决定,用于筹备组决定等文书的公示、公告。

筹备组解散后,印章由保管人交回镇街销毁。

第十九条  筹备组成立后,镇街应当通知建设单位或者物业服务企业在三十日内向镇街提交包含全部业主姓名、房号和专有部分面积的业主清册。

建设单位或者物业服务企业未在规定期限内提供业主清册等相关资料,经镇街责令限期提供,逾期仍不提供的,镇街应当向不动产登记机构查询业主姓名、房号和专有部分面积,不动产登记机构应当提供,并不得收取费用。

筹备组应当对业主资料保密,不得将业主资料用于与业主大会无关的活动。

第二十条  筹备组应当遵守以下工作规定:

(一)筹备组会议由组长召集和主持,也可以由组长委托筹备组其他成员召集和主持;

(二)筹备组会议应当有过半数成员出席,作出的决定必须经全体成员半数以上同意;

(三)筹备组成员应当在表决结果上签字,注明同意、反对或者弃权。成员不签字的,不影响决定效力;

(四)筹备组会议应当有书面的会议记录并存档,筹备组组长应当对表决结果及会议记录予以签字确认;

(五)筹备组中的业主代表不得委托代理人参加会议,业主代表是法人或者非法人组织的除外;

(六)筹备组应当自决定作出之日起三日内向全体业主公示决定内容,公示时间不少于七日;

(七)筹备组应当自成立之日起一年内,完成自筹备组成立之日至业主大会启动投票之日期间的筹备工作,组织召开首次业主大会会议。筹备组自成立之日起一年内未能组织召开首次业主大会会议的,应当在筹备期限届满十五日前向镇街申请延长筹备期限,经镇街同意,可以延长一年。

筹备组逾期未完成筹备工作的,自行解散。镇街应当在物业管理区域内的显著位置公告筹备组解散时间并说明理由。

第二十一条  筹备组履行下列职责:

(一)确认业主人数以及业主拥有的专有部分面积;

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、表决事项和表决规则;

(三)拟定本物业管理区域的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则等草案;

(四)拟定业主委员会委员及候补委员选举办法;

(五)其他准备工作。                                 

筹备组应当在首次业主大会会议召开前,将前款内容及镇街确定的业主委员会正式候选人名单在物业管理区域内公示,公示期不少于十五日。拟表决事项发生变化,应当按照本实施细则规定重新公示,公示结束后五日内告知镇街。

业主对公示内容有异议的,应当在公示期间实名向筹备组提出意见。筹备组应当自收到意见之日起七日内集体讨论决定,并及时答复异议人。

业主委员会委员及候补委员选举办法不得与拟提交业主大会会议表决的管理规约和业主大会议事规则相冲突。

第二十二条  管理规约与业主大会议事规则应当参照市物业主管部门发布的示范文本制定,不得与法律、法规、规章和规范性文件相冲突。

下列事项应当由业主大会决定,业主大会不得授权给业主委员会自行决定:

(一)《物权法》第七十六条第一款规定的内容;

(二)业主共有部分和共用设施设备的经营以及经营所得收益的使用、分配等;

(三)与业主委员会委员、业主监事会成员津贴有关的事项;

(四)业主委员会免责、约定审计等事项;

(五)与业主对共有财物实施管理权有关的其他事项。

第二十三条  业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、换届选举小组或者镇街组织召开。

第二十四条  业主大会定期会议由业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构根据业主大会议事规则组织召开。业主大会定期会议召开前,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当提前十五日向全体业主公告以下内容:

(一)物业管理情况报告;

(二)业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构工作报告;

(三)业主大会、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构、业主监事会工作经费的筹集、使用和管理情况;

(四)利用物业共有部分和共用设施设备经营所得收益和使用情况;

(五)业主大会会议拟表决事项。

第二十五条  业主依据《物业条例》第二十八条第一款第(一)项申请召开业主大会临时会议的,应当向业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构提供由业主签字的书面申请和身份证复印件。

业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当自收到业主申请之日起十五日内完成核实,存在下列情形之一的,由镇街负责核实:

(一)业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构拒不核实,经镇街责令限期核实,业主委员会拒不履行的;

(二)业主委员会依法不能履行职责,且未能依法设立代行业主委员会职责的其他机构的;

(三)业主委员会委员或者代行业主委员会职责的其他机构与业主大会临时会议拟表决事项有利害关系,需要回避的。

符合召开业主大会临时会议条件的,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当自完成核实之日起五日内组织召开业主大会临时会议,业主大会临时会议的表决事项应当包含业主申请的事项。

业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构拒绝召开且经镇街责令限期召开,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构仍不组织召开的,由镇街组织召开业主大会临时会议。

第二十六条  业主大会会议采用集体讨论形式的,应当核实到会业主身份,现场公开计票,并现场公布计票结果、公示业主大会会议结果并向镇街备案。公示时间不少于七日。

第二十七条  业主大会会议采用书面征求意见形式的,应当按照下列程序进行:

(一)表决票送达业主,并在物业管理区域内的显著位置公告七日;

(二)物业管理区域内设置固定投票箱,业主在规定的时间内将表决票填好投入投票箱,业主不在本地的可以采用邮寄方式进行投票;

(三)在镇街的指导和监督下进行计票,计票结束后,计票人及监票人应当立即对计票结果进行签名确认;

(四)业主大会会议表决结果应当在物业管理区域显著位置进行公示并向镇街备案。公示时间不少于三十日。

第二十八条  业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组、换届选举小组或者镇街决定使用电子投票形式组织召开业主大会会议的,应当通过市物业主管部门建立的物业管理电子投票系统表决。

第二十九条  业主的投票权数及其拥有的专有部门面积,应当在表决规则中予以明确,但确认的投票权数不得超出本物业管理区域内房屋的总套数。业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组、换届选举小组或者镇街应当将表决规则及投票权数计算说明和统计结果向全体业主进行公示,公示时间不少于十五日。

第三十条  表决事项按照下列规定送达业主:

(一)将表决事项直接送达至业主的专有部分,送交至业主本人或者同住的成年家属;

(二)对不在物业管理区域内居住的业主,业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组、换届选举小组或者镇街应当将表决事项邮寄至业主预留地址或者户籍地址;

(三)通过物业管理电子投票系统将表决事项发送至业主预留的电子终端;

(四)对于无法取得联系的业主,业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组、换届选举小组或者镇街应当将表决事项送达至业主在本物业管理区域内的专有部分;

(五)通过以上方式均无法送达的,应当在物业管理区域显著位置进行公告,公告时间为七日。

第三十一条  业主委托代理人参加业主大会会议的,应当向代理人出具委托书。委托书中应当载明委托人和代理人的身份证号码、联系方式、委托人在本物业管理区域内的全部不动产权属证书编号及在本次业主大会会议中具体的委托事项。

表决票应当由业主本人或者代理人签名。

第三十二条  投票期限届满,参与投票的人数不足业主总人数二分之一的,业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组或者换届选举小组可以向镇街申请延期一次,经镇街同意,可以延长投票期限。延长期限不得超过第一次公告的投票期限。

延长投票期限的决定应当在物业管理区域内进行公示,公示时间不少于十五日。

第三十三条  业主大会的表决结果应当以书面形式在物业管理区域内进行公示,公示内容包括房号及专有部分面积、业主是否参与投票,参与投票业主的总人数及占专有部分的建筑物总面积、全体业主对表决事项赞同、反对或者弃权意见的汇总结果等。

公示期满后七日内,业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组或者换届选举小组应当将业主大会会议结果报镇街备案。

第三十四条  业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组或者换届选举小组应当将业主大会会议的选票、表决票和委托书交镇街妥善封存、保管,保管期限不少于五年。

自业主大会会议结果公布之日起一年内,业主有证据可以证明业主大会会议存在伪造选票情形的,有权向镇街申请对业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组或者换届选举小组会议记录、业主大会选票等资料进行查验。

镇街应当自收到业主申请之日起三十日内进行查验并将查验结果向全体业主公示,业主不得就已查验事实再次申请查验。

经镇街查验,确认存在伪造选票等弄虚作假情形的,镇街应当根据查验结果重新统计表决结果,并按照本实施细则规定重新公示。

第二节  业主委员会

第三十五条  市物业主管部门应当制定业主委员会委员信用信息管理办法,对依法选举产生的业主委员会委员采用信用评分的办法进行管理。

业主委员会委员的信用评分录入业主委员会委员信用信息档案,作为物业管理活动相关主体监督、选举筹备组成员、业主委员会委员、业主委员会委员候补委员、业主监事会成员、业主代表的参考依据。

第三十六条  业主委员会委员由五至十五人单数组成,由筹备组根据本物业管理区域实际情况确定。

业主委员会委员采用差额选举办法产生,差额比例不低于百分之三十。

业主委员会委员候选人采用业主自荐、业主联名推荐及居民委员会或者村民委员会推荐等方式产生,其中居民委员会或者村民委员会推荐的业主委员会委员候选人不得超过业主委员会委员候选人总数的百分之三十。

每名业主只能推荐一名业主委员会委员候选人。业主自荐、业主联名推荐的业主委员会委员候选人,根据联名推荐业主人数的顺序确定;联名推荐业主人数相同的,根据联名推荐业主拥有专有部分面积总和的顺序确定;联名推荐业主人数和联名推荐人拥有专有部分面积总和相同的,由镇街确定。

第三十七条  自《物业条例》实施之日起,业主存在连续三个月或者累计六个月拖欠物业服务费用行为,不得成为业主委员会委员候选人。

在《物业条例》实施前,业主存在连续三个月或者累计六个月拖欠物业服务费用行为,在选举前补缴的可以成为业主委员会委员候选人。

第三十八条  业主委员会委员候选人名单应当在物业管理区域内进行公示,公示时间不少于七日。

公示期间,业主或者其他相关单位、个人对业主委员会委员候选人名单有异议的,应当在公示期内实名向镇街提出意见。镇街应当调查,并在公示结束之日起十五日内予以答复。

业主委员会委员候选人名单发生变更的,应当按照前款规定重新公示。

第三十九条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内持下列材料向区物业主管部门备案:

业主委员会备案登记表;

(二)管理规约;

(三)业主大会议事规则;

(四)业主委员会委员名单及业主委员会议事规则;

(五)业主大会会议表决结果。

符合规定的,区物业主管部门应当在收到备案材料之日起五日内完成备案;不符合规定的,应当书面告知理由,提出处理意见。

业主委员会应当将备案结果、管理规约及业主大会议事规则在物业管理区域显著位置长期公示。

业主委员会应当自备案事项发生变更之日起十五日内书面报告备案部门。

第四十条  业主委员会持区物业主管部门的备案资料,可以向相关单位申请刻制印章、开设银行账户。

业主大会印章应当冠以“珠海市、行政区或者经济功能区名称、物业管理区域名称”字样;

业主委员会印章应当冠以“珠海市、行政区或者经济功能区名称、物业管理区域名称”字样与有效期。业主委员会印章有效期应当与本届业主委员会任期一致,业主委员会印章自有效期届满之日起自行失效。

第四十一条  已当选的业主委员会委员存在《物业条例》第四十一条第一款规定情形之一的,业主或者其他相关单位、个人均有权实名向镇街投诉,镇街应当自收到投诉之日起十五日内完成调查。投诉内容成立的,镇街应当责令业主委员会二十日内组织召开业主大会临时会议,决定是否终止该委员资格。业主委员会逾期未组织召开业主大会会议或者业主大会无法作出决定的,由镇街审查,认为应当终止委员资格的,由镇街作出终止决定。

第四十二条  业主委员会委员存在《物业条例》第四十一条第一款规定情形的,在镇街审查以及组织召开业主大会临时会议期间,该委员暂停履行委员职务。

镇街审查结束或者业主大会作出决定后,该委员自镇街公告之日或者业主大会表决结果公告期满之日起恢复或者终止资格。

第四十三条  业主委员会委员存在《物业条例》第四十二条规定或者管理规约、业主大会议事规则约定委员资格应当自行终止情形的,业主委员会应当自知道或者应当知道之日起五日内调查;业主委员会拒绝调查的,业主或者其他相关单位、个人均有权实名向镇街投诉,镇街应当自收到投诉之日起十五日内完成调查。投诉成立的,镇街应当责令业主委员会在收到通知之日起五日内向全体业主公告。公告内容应当包含该业主委员会委员姓名、职务及自行终止的原因、依据等。公告时间不少于七日。

业主委员会拒绝公告的,由镇街代业主委员会向全体业主发布公告,并书面告知区物业主管部门。公告时间不少于七日。

该业主委员会委员资格自公告发布之日起自行终止。

第四十四条  业主委员会委员认为其资格终止错误的,有权向镇街申请恢复委员资格。经镇街审查,认为该委员资格终止无误,应当予以书面答复;镇街认为应当恢复该委员资格的,应当向业主委员会提出意见。

第四十五条  业主委员会委员应当自资格终止之日起三日内,将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章、财物等物品交还业主委员会。

经镇街责令限期移交,该委员仍拒绝移交的,镇街应当向全体业主公布移交情况,并协调相关部门协助移交。

第四十六条  业主委员会应当建立规范的财务管理制度。物业专项维修资金、物业共有部分和共用设施设备的经营所得收益、业主大会、业主委员会和业主监事会的工作经费应当按照要求建账并及时入账。业主委员会应当妥善保管收支的原始凭证及其它会计资料。

业主委员会应当建立业主大会、业主委员会活动档案,并指定专人保管。档案应当包括下列内容:

(一)业主大会、业主委员会会议记录、纪要;

(二)业主大会、业主委员会的决定、决议等;

(三)业主委员会备案等资料;

(四)业主委员会议事规则、印章管理规定;

(五)物业服务合同;

(六)业主及物业使用人的书面意见、建议;

(七)业主委员会财务管理规定;

(八)物业专项维修资金、共有部分和共用设施设备经营所得收益等资金的收支情况;

(九)业主大会、业主委员会印章使用登记情况;

(十)业主清册及业主代表名册;

(十一)其他与本物业管理区域相关的文件、资料、物品。业主有权查询上述材料,业主委员会应当予以配合。

第四十七条  业主委员会应当依法履行业主大会的决定和决议,不得有下列行为:

(一)弄虚作假,隐瞒事实真相;

(二)转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

(三)擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

(四)未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,擅自与物业服务企业签订物业服务合同;

(五)擅自动用物业专项维修资金;

(六)侵占、侵犯业主共有财物;

(七)违反法律、法规、规章和规范性文件规定或者超越业主大会赋予的职权,侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会委员不得委托他人代为履行委员职责。

第四十八条  经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当及时召开业主委员会会议。已经选举产生业主监事会的物业管理区域,应当通知业主监事会参加业主委员会会议。  

业主委员会会议由业主委员会主任召集和主持,主任缺席的,由主任委托一名副主任召集和主持。

业主委员会应当提前七日将业主委员会会议拟表决事项在物业管理区域内向全体业主公示,同时以书面形式告知镇街,接受镇街指导。业主委员会会议应当作书面记录。业主委员会会议决定应当由参加会议的委员签名并加盖业主委员会印章后存档。

第四十九条  业主委员会应当自决定作出之日起七日内,在物业管理区域内公示并告知镇街,公示时间不少于十五日。

业主委员会应当将《物业条例》第四十五条第(四)项、第(五)项、第(六)项的内容,在物业管理区域显著位置予以公布,公布时间不少于十五日,一年至少公布一次。

业主委员会应当将《物业条例》第四十五条第(七)项的内容在物业管理区域内长期公布,公布内容发生变更,业主委员会应当自变更之日起七日内重新公布。

业主委员会未按前款规定公示、公布、更新的,镇街应当责令业主委员会公示、公布、更新。业主委员会拒不履行的,镇街应当将业主委员会拒不履行职责的行为告知全体业主。

第五十条  在新一届业主委员会产生前,原业主委员会应当自解散之日起三个工作日内将属于业主大会和业主委员会所有的资料、印章、财物等其他物品移交给镇街,由镇街代为保管。

镇街应当自新一届业主委员会选举产生之日起七日内将上述资料移交给新一届业主委员会。

第五十一条  业主大会、业主委员会及业主监事会的工作经费由全体业主承担。业主委员会、业主监事会工作经费的筹集、管理、使用办法由业主大会决定,可以从合法利用物业共有部分和共用设施设备经营所得收益中列支。

业主委员会应当设立专门的银行账号,依法对合法利用物业共有部分和共用设施设备经营所得收益和业主大会、业主委员会、业主监事会的工作经费收支实施管理。

管理规约及业主大会议事规则可以约定业主委员会委员、业主监事会成员及业主委员会候补委员的津贴标准和支付方式。没有约定的,业主委员会委员、业主监事会成员及业主委员会候补委员不得领取津贴。

首次业主大会会议费用由全体业主共同承担,筹备组在业主和相关部门监督下筹集。

第五十二条  经管理规约或者业主大会议事规则约定,业主委员会应当委托专业机构对下列事项进行审计:

(一)物业专项维修资金的筹集、使用;

(二)利用物业共有部分和共用设施设备经营所得收益的使用、分配;

(三)业主大会、业主委员会以及业主监事会工作经费收支;

(四)业主委员会主任任期内的经济责任;

(五)管理规约或者业主大会议事规则约定的其他审计事项。

管理规约或者业主大会议事规则没有作出约定的,占总人数百分之十以上的业主可以提出书面申请,业主委员会应当自收到申请之日起十日内委托专业机构审计。

业主委员会拒绝委托审计,镇街应当责令业主委员会在三日内委托审计;业主委员会仍拒不履行,镇街可以委托专业机构审计,业主委员会应当予以配合。审计结果应当向全体业主公示,公示时间不少于十五日。

第五十三条  业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,可以向区物业主管部门或者镇街提出书面的撤销申请。

区物业主管部门或者镇街应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人;业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,区物业主管部门应当会同镇街责令限期改正或者撤销,并向全体业主公示。

业主大会、业主委员会决定被撤销的,业主委员会或者其他主体依据该决定作出的行为应当及时予以纠正。

第五十四条  业主大会设立业主监事会的,应当在管理规约或者业主大会议事规则中约定业主监事会选举规则、业主监事会成员的任职资格、任期、资格终止等事项。

没有约定的,参照《物业条例》及本实施细则中筹备组成员和业主委员会委员候选人的相关规定执行。

业主监事会成员为三至五人单数,每届任期不超过五年,可以连选连任。业主委员会委员及其利害关系人不得担任业主监事会成员。

业主监事会应当自成立之日起三十日内,将业主监事会成员的姓名、职务、联系方式报区物业主管部门。

业主监事会每年至少召开一次会议,业主监事会的决定应当由过半数业主监事会成员出席且经全体业主监事会成员半数以上同意。

业主监事会可以对业主委员会的工作情况、物业共有部分和共用设施设备经营所得收益的收支情况、业主大会、业主委员会工作经费的收支情况等内容向业主委员会提出质询,业主委员会应当自收到质询函之日起五日内书面答复。

第五十五条  业主监事会履行以下职责:

(一)审核业主委员会的工作报告及年度工作计划、业主大会工作经费的收支报告及收支预算;

(二)查阅业主委员会财务账薄及其他会计资料,检查业主委员会财务状况和财务活动情况,包括筹集、使用物业专项维修资金;物业共有部分和共用设施设备经营所得收益、业主大会、业主委员会工作经费收支等情况;

(三)监督业主委员会执行业主大会的决定和决议的情况。业主委员会作出的决定或者决议违反法律、法规、规章和规范性文件规定或者管理规约、业主大会议事规则约定的,可以向业主大会提出撤销建议;

(四)对业主委员会侵害全体业主共同利益的行为,要求业主委员会予以纠正;

(五)在业主监事会或者业主监事会成员职权范围内的事项可以向业主大会会议提出提案;

(六)列席业主委员会会议,并对业主委员会决定的事项提出质询或者建议;

(七)可以对业主委员会财务活动的异常情况进行调查;必要时,可以聘请第三方专业机构协助其工作,因此发生的费用由全体业主共同承担;

(八)定期向业主大会报告业主监事会行使职权的情况并向全体业主公示;

(九)管理规约、业主大会议事规则赋予的其他职责。

第五十六条  经依法履行组织召开业主大会会议法定程序,但未能选举产生业主委员会的,在新一届业主委员会产生之前,占总人数百分之十以上的业主申请成立物业管理委员会的,应当向镇街提交书面申请等材料,由镇街决定是否设立物业管理委员会作为临时机构,代行业主委员会职责。

物业管理委员会中业主代表由镇街推荐产生,其中镇街、居民委员会或者村民委员会的代表不得低于总人数的百分之六十。

物业管理委员会成立后,可以持镇街出具的证明向公安机关申请刻制印章,印章由物业管理委员会负责人或者负责人指定的专人保管。印章应当根据物业管理委员会的会议决定使用。

物业管理委员会解散后,印章由保管人交回镇街销毁。

第四章  物业管理服务

第五十七条  在本市提供物业服务的企业应当持物业服务合同、劳动合同、社保缴纳清单等材料到物业主管部门进行备案,备案有效期三年。

第五十八条  前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

新建住宅物业销售时,建设单位应当将物业服务企业名称、服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等内容,作为房地产销售明码标价的内容在销售场所的显著位置长期公示。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内,向区物业主管部门办理物业服务合同备案。

第五十九条  建设单位应当参照市物业主管部门颁布的示范文本制定临时管理规约,并将其作为房屋买卖合同的附件。

建设单位应当将临时管理规约在销售场所显著位置进行公示。物业买受人与建设单位签订买卖合同时,应当作出遵守临时管理规约的书面承诺。

第六十条  物业服务费的收取可以采用酬金制或者包干制的方式。

酬金制是指物业服务企业在预收的物业服务资金中按照约定比例或者金额提取酬金,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足由业主享有或者承担的计费方式。

包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的计费方式。

第六十一条  物业服务费的收取采用酬金制的,预收的物业服务资金归已交纳费用的业主所有,由物业服务企业代管,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务企业每年提取的酬金比例或者金额由业主大会决定。物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的年度预决算以及物业服务资金的收支情况,包括服务人员工资、物业共有部分和共用设施设备的日常运行、维护费用等。

业主、业主大会或者业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、业主监事会等可以委托专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计,并向全体业主公示审计结果。

第六十二条  物业服务费的收取采用酬金制的,占总人数百分之十以上的业主、业主大会或者业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、业主监事会等相关主体,对物业服务资金年度预决算、物业服务资金的收支或者共有部分和共用设施设备产生的水、电费的分摊明细等情况提出质询时,物业服务企业应当自收到质询之日起七日内书面答复。

第六十三条  物业管理区域内已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给买受人的物业,物业服务费用由建设单位按照该物业管理区域内同类物业的标准全额交纳。

第六十四条  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主未交纳物业服务费用,物业服务企业可以通过在物业管理区域内公示未交费业主的房号及欠费金额的方式进行催交。

第六十五条  物业服务企业可以根据物业服务合同的约定调整物业服务费;没有约定的,应当由业主大会表决。

没有设立业主大会或者因业主委员会期限届满等原因无法组织召开业主大会会议的,根据物业服务实际情况,确实需要调整物业服务费的,应当按照下列程序调整物业服务费:

(一)物业服务企业将上一年度本物业管理区域内物业服务费的收支情况在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于三十日;

(二)物业服务企业将包含拟调整的收费标准、服务内容和服务标准等内容的调价方案在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于三十日;

(三)调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过。表决结果应当在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于三十日。公示的表决结果应当包括参与表决的业主的房号、专有部分面积,全体业主赞同、反对或者弃权的汇总结果等;

(四)表决结果经公示并报镇街备案后,对全体业主具有约束力;

(五)物业服务企业应当将业主表决材料、公示文本原件及公示资料交由镇街封存、保管,保管期限不少于五年。自表决结果公布之日起六个月内,业主有证据可以证明存在伪造表决票情形的,有权向镇街提出申请查验。镇街应当自收到申请之日起三十日内进行查验并将查验结果向全体业主公示,业主不得就已查验事实再次申请查验;

(六)经镇街查验确认,存在伪造选票等弄虚作假情形的,镇街应当根据查验结果重新统计表决结果,并按照本实施细则规定公示。

第六十六条  业主、业主大会、业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构通过物业管理招标投标等平台,以招标方式选聘物业服务企业,应当将招标方案交由业主大会审议通过,并按招标投标程序进行。业主、业主大会、业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构拟不通过招标方式选聘物业服务企业的,应当组织召开业主大会会议作出不通过招标选聘物业服务企业的决定,决定内容应当向全体业主公示,并书面告知镇街和区物业主管部门。

第六十七条  《物业条例》第五十六条住宅规模较小是指物业管理区域内建筑物总面积不超过三万平方米的物业管理区域。

分期开发的物业管理区域,其前期物业管理招标投标应当包括全部物业管理区域。

第六十八条  尚未设立业主大会的物业管理区域有下列情形之一的,物业服务企业应当提前三个月告知建设单位、全体业主及镇街:  

(一)前期物业服务合同期满,物业服务企业不再续签合同的;

(二)前期物业服务合同履行期间,物业服务企业不再继续履行合同的;

(三)法律、法规、规章和规范性文件规定的其他情形。

第六十九条  物业服务合同期限届满后,物业服务合同继续履行期间,业主、业主大会决定不再续聘的,业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当按照本实施细则第七十条规定的程序解聘物业服务企业。物业服务企业决定不再续聘的,应当按照本实施细则第七十一条规定的程序退出物业管理区域。

第七十条  物业服务合同期限届满前三个月,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当组织召开业主大会会议决定是否续聘原物业服务企业,经业主大会会议表决同意续聘的,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当将业主大会会议的决定书面告知原物业服务企业。

经业主大会会议表决,决定不续聘原物业服务企业的,应当按照下列程序选聘新的物业服务企业并办理交接手续:

(一)组织召开业主大会会议选聘新的物业服务企业,业主大会选聘新的物业服务企业后,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当在原物业服务企业退出期限届满前十五日书面告知镇街和原物业服务企业;

(二)原物业服务企业应当按照书面通知要求退出物业管理区域,并办理交接手续。原物业服务企业不得以债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成或存在其他未结诉讼等事项为由拒绝退出;

(三)原物业服务企业应当与接收方做好移交工作,制作移交记录。移交记录包括项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等,并由原物业服务企业和接收方签章确认。存在争议的,应当在移交记录中载明。

第七十一条  物业服务合同期限届满后,物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当做好下列工作:

(一)物业服务企业应当在物业服务合同终止前三个月,书面告知业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构,与业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构就退出事宜进行协商;同时应当书面告知镇街以及供水、供电、供气、通信、有线电视、特种设备等专营服务单位;

(二)物业服务企业应当在物业服务合同权利义务终止之日起十五日内退出物业管理区域,与业主大会、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构办理移交手续,并制作移交记录;

(三)物业管理区域内未设立业主大会或者业主委员会不能继续履行职责的,物业服务企业应当依法通知镇街,与镇街做好移交工作,并制作移交记录。

镇街应当通知建设单位、全体业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构依法选聘新的物业服务企业。物业管理区域内未设立业主大会或者业主委员会不能继续履行职责的,镇街应当依法确定应急物业服务企业。

第七十二条  物业服务企业要求提前解除合同的,适用下列程序:

(一)物业服务企业应当在拟解除合同之日前三个月,将拟退出原因、退出时间、违约责任的承担方式书面告知建设单位、全体业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构和镇街;

(二)上述主体应当在收到书面通知之日起三日内将物业服务企业退出的相关事宜在物业管理区域内进行公示,公示时间不少于七日。公示期满,持异议的业主所占专有部分未超过建筑物总面积二分之一且未超过总人数二分之一的,上述主体应当及时与物业服务企业就退出事宜进行协商,并依法签订退出协议。退出协议应当在物业管理区域内公示七日,并告知镇街;

(三)上述主体应当自签订退出协议之日起十五日内在镇街的指导和监督下依法选聘新的物业服务企业;

(四)公示期满,持异议业主所占专有部分超过建筑物总面积二分之一且超过总人数二分之一或者双方未达成退出协议的,物业服务合同应当继续履行。物业服务企业不愿意继续履行物业服务合同发生的争议,应当通过司法途径解决。

第七十三条  业主大会要求提前解除合同的,适用下列程序:

(一)持有百分之十以上投票权的业主可以申请提前解除合同,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当自收到申请之日起二十日内,组织召开业主大会临时会议。在组织召开业主大会临时会议前,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当提前十五日将解除合同的理由、时间、全体业主需承担的违约责任等内容以书面形式在物业管理区域内公示,同时告知镇街。其中,拟解除合同的时间应当在业主大会会议表决结果生效之日起三个月后;

(二)业主大会决定提前解除合同的,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当在业主大会作出决定后三日内,将解约原因、时间和全体业主承担的违约责任等内容书面告知物业服务企业,并及时与物业服务企业协商退出事宜,依法签订退出协议。退出协议应当在物业管理区域内公示七日,并告知镇街;

(三)业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当在签订退出协议之日起十五日内,在镇街的指导下选聘新的物业服务企业。

第七十四条  物业服务企业退出物业管理区域应当本着维护社会和谐稳定、保障业主正常生活秩序、诚信守法、平稳有序的原则进行。有下列情形之一的,物业服务合同的权利义务终止,物业服务企业应当退出物业管理区域:

(一)物业服务合同期限届满,业主、业主大会作出不续聘决定的;

(二)物业服务合同期限未满,业主、业主大会解聘原物业服务企业决定生效,且业主、业主大会与物业服务企业就退出事宜协商一致;

(三)物业服务合同履行期间,业主、业主大会依据物业服务合同的约定解除物业服务合同并选聘出新的物业服务企业;

(四)物业服务企业依据法律、法规规定或者双方约定解除合同的;

(五)物业服务企业因破产、注销、吊销营业执照等原因不能继续履行合同的;

(六)依法应当退出的其他情形。

原物业服务企业未及时退出物业管理区域,经业主大会授权,业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构可以通过司法途径要求原物业服务企业退出物业管理区域。

第七十五条  物业服务合同权利义务终止后,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构要求物业服务企业退出物业管理区域并移交相关资料,物业服务企业拒绝退出、移交资料,并以存在事实物业服务关系为由要求业主支付物业服务费的,业主有权拒绝。

第七十六条  市物业主管部门应当按照公开、自愿、择优的原则,建立物业服务企业应急预选库。

出现下列情形之一的,可以由镇街在物业服务企业应急预选库中抽签选定一家物业服务企业提供服务,并签订应急物业服务合同:

(一)物业服务合同期限届满之前或者期限届满后按照原物业服务合同约定继续提供服务期间,物业服务企业突然退出物业管理区域的;

(二)尚未选聘出新的物业服务企业,原物业服务企业依据人民法院、仲裁机构的法律文书退出物业管理区域的;

(三)物业服务合同期限届满后,物业服务企业按合同约定退出物业管理区域,但该物业管理区域尚未设立业主大会或者业主大会因客观原因尚未选聘新的物业服务企业的;

(四)其他原因导致原物业服务企业退出,尚未选聘出新的物业服务企业,发生物业管理区域内没有物业服务企业提供服务的情形。

第七十七条  建设单位或者全体业主、业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构等应当依法与物业服务企业对物业管理区域内共有部分和共用设施设备进行承接查验,签署承接查验协议。

第七十八条  物业服务企业在服务期间因改造、维修、保养物业共有部分和共用设施设备形成的以下技术资料,应当建档保存:

(一)房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共有部分的档案及其维修、养护记录;

(二)给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、日线、照明设施、供电线路、煤气、燃气管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备的档案及其运行、维修、养护记录;

(三)物业服务企业或者建设单位与公用事业单位签订的供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络、垃圾清运等书面协议;

(四)物业装饰装修管理资料;

(五)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

第七十九条  物业服务企业退出时,应当依据《物业条例》第七十二条规定向业主、业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构或者镇街移交其合法占有的资料和财物,并配合新聘物业服务企业做好交接工作。

第八十条  原物业服务企业在交接期间应当继续按照合同约定提供服务。业主应当按照合同约定交纳物业服务费用至交接完成之日。

原物业服务企业不得以债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成或存在其他未结诉讼等事项为由拒绝办理交接。原物业服务企业可以委托新聘物业服务企业代为收取业主欠交的物业服务费用,也可以自行收取,但不得影响业主正常生活、工作秩序。新聘物业服务企业应当为原物业服务企业收取业主欠交的物业服务费用提供帮助。

原物业服务企业采用酬金制收取物业服务费的,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构对原物业服务企业提供的账目有异议,可以聘请专业机构进行审计,审计费用由全体业主共同承担。业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当向业主公布审计结果及审计费用。原物业服务企业应当积极配合作好审计工作。

业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构与原物业服务企业在交接过程中出现争议的,可以由镇街会同区物业主管部门组织调解,未能调解一致的,可以通过司法途径解决。

第八十一条  物业管理区域出现未能依法选举产生业主委员会、业主委员会不能履行职责或者拒不履行职责等情形,且没有依法设立代行业主委员会职责的其他机构的,原物业服务企业可以在业主代表、镇街的指导和监督下,与新聘物业服务企业自行办理交接、承接查验手续。

第八十二条  物业服务企业接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位委托代收费用的,不得向业主收取押金、手续费、水、电周转金等额外费用,但可以根据双方约定向专营服务单位收取劳务费。

第五章  物业的使用与维护

第八十三条  建设单位未出售的车位、车库,业主、物业使用人要求承租车位、车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝。

拟出租车位、车库数量少于本物业管理区域要求承租车位、车库的业主、物业使用人的房屋套数时,每拥有一套房屋的业主、物业使用人最多只能承租一个车位或者车库。

建设单位、业主和物业服务企业等车位、车库的所有权人、使用权人以及管理人在出租车位、车库时应当优先出租给本物业管理区域内的业主、物业使用人。在满足本物业管理区域内业主、物业使用人的购买和承租需求后,车位、车库存在多余情形的,可以出租给本物业管理区域外的使用人,租赁期限不得超过六个月。

第八十四条  占用业主共有道路或者其他场地划分的车位、车库的使用方式,由业主大会决定。

在物业管理区域内划定车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

第八十五条  业主、物业使用人在物业装饰装修工程开工前,应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当将装饰装修活动中禁止的行为和注意事项告知业主。

物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时,业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。

第八十六条  业主或者物业使用人拒不签订装饰装修管理服务协议、不遵守装饰装修管理服务协议约定或者存在《物业条例》第七十六条规定情形之一的,物业服务企业应当及时劝阻、制止,并向相关部门和业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构报告。同时可以按照临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则约定,禁止装饰装修施工人员、建筑材料和设备进入物业管理区域。

第八十七条  物业服务企业可以按照装饰装修服务协议的约定收取装饰装修保证金,用于保证业主或者物业使用人依法装饰装修、及时清运装饰装修产生的垃圾等。装饰装修活动结束后,未发生前述行为的,物业服务企业应当于装饰装修工程投入使用后三十日内无息退还装饰装修保证金;发生前述行为的,应当在整改完成后三十日内无息退还保证金。保证金最高不超过三千元。

物业服务企业对装饰装修施工人员实行出入证管理的,可以向施工人员收取出入证押金或工本费。

第八十八条  业主应当依法自行或者委托物业服务企业清理装饰装修产生的垃圾。物业服务企业不得以统一管理为由强制提供清理服务并收取清运费。

业主拒绝自行清理装饰装修垃圾,同时未委托物业服务企业进行清理的,物业服务企业清理产生的费用由该业主承担。

第八十九条  业主或者业主大会依法作出维修决定后,相关业主应当按照《物业条例》第七十九条规定承担费用。

第九十条  需要对物业共有部分和共用设施设备进行维修的,由共有部分和共用设施设备业主自行决定维修方案。

业主委托物业服务企业对物业共有部分和共用设施设备进行维修的,物业服务企业应当制定物业维修方案,并向该部分业主进行公示。维修结束后,应当明确维修费用的用途及金额,并向相应业主公布,接受业主监督。

第九十一条  供水、排水、供电、供气、通讯、网络、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护责任,不得动用物业专项维修资金进行维修养护。

第九十二条  物业管理区域内物业存在《物业条例》第八十四条中列明的安全隐患,且该物业管理区域未建立物业专项维修资金的,业主应当依法交纳物业专项维修资金,由业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构负责筹集。

业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构对前款规定的物业未及时履行筹集义务的,物业服务企业向镇街出具书面报告后可以代为维修,代为维修费用根据《物业条例》第七十九条规定的原则,由相应业主承担。

第六章  附则

第九十三条  业主委托其他管理人管理建筑物及其附属设施的,参照本实施细则的相关规定执行。

第九十四条  本实施细则自2019315日起实施,有效期至2024314日止。

 



 
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